Tại hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”, các diễn giả đều đồng ý với quan điểm siết phân lô bán nền thể hiện năng lực không “quản” được thì “cấm”. Hội thảo do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Theo đó, đối tượng mở rộng là các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh. Nếu dự thảo nghị định được thông qua, không chỉ toàn bộ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… mà các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.
Ông Đỗ Việt Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết “Nếu dự thảo Nghị định này được ban hành sẽ là cú sốc khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái ách tắc toàn bộ. Điều này càng nguy hiểm trong bối cảnh Chính phủ đang phải tìm những biện pháp, ra Nghị quyết để từng bước tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh tế xã hội sau sự hoành hành của Covid-19.”
Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định phân lô bán nền là một phần của thị trường bất động sản. Dự thảo Nghị định sửa đổi này là một văn bản đi ngược lại cuộc sống, đi ngược lại quy luật cung cầu thị trường. Sự phát triển của thị trường trong thời gian qua chính là dựa trên quy luật này, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, việc xóa bỏ phân lô bán nền cho thấy năng lực không quản được thì cấm. Việc ban hành các văn bản như trên sẽ tác động mạnh đến thị trường, đẩy thị trường vào thế khó khăn dài lâu, nhất là trong bối cảnh khó khăn chồng khó khăn như hiện nay.
Ngoài ra, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Với các sai phạm đã xảy ra cần siết chặt quản lý bằng quy phạm pháp luật chặt chẽ để ngăn chặn sự tái diễn. Thay vì cấm đoán, để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững cần kiểm soát và dựa vào một số tiêu chí nhất định để phân chia khu vực chức năng.
Thứ nhất: Việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định. Việc này sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và cũng là một kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật nhằm thúc đẩy việc sửa đổi Luật Đất đai nhanh và việc sửa đổi luôn sát sườn, bám sát cuộc sống.
Thứ hai: Những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn cần tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền. Việc xây dựng nhà ở trong dự án cần có quy định thời gian nhất định, tránh tình trạng đất để hoang hóa. Đây sẽ là nền tảng phần nào giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng.
Thứ ba: Phân lô bán nền, tách thửa cần được quản lý và kiểm soát chặt chẽ theo quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư: Việc phân lô bán nền là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của nhân dân – người sử dụng đất trực tiếp. Quá trình này tạo tiền đề cho các giao dịch, chuyển nhượng đất diễn ra một cách chủ động và linh hoạt. Trên cơ sở đó, Nhà nước nhận được những khoản tiền có nguồn gốc từ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất để phát triển kinh tế.
Ngoài ra, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng nhấn mạnh các quy định pháp luật nhằm phát triển một thị trường phân lô bán nền lành mạnh cần được nhà nước tập trung, lồng ghép vào các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse, nhà phố thương mại… Như vậy, những mô hình kiểu mới mới góp phần giúp cảnh quan, kiến trúc đô thị trở nên đồng bộ, khang trang… Đặc biệt, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản lý đất đai hướng tới những đích đến cao hơn là chỉ phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững trong quy hoạch sử dụng đất Quốc gia.
