Xu hướng giảm giá bán nhà đất tại TP.HCM có thể xảy ra cục bộ trên thị trường giao dịch thứ cấp. Tuy vậy, giá chào bán sơ cấp sẽ khó giảm do nhu cầu mua vẫn còn khá cao.
Nguồn cung giảm, giá vẫn tăng
Đại dịch COVID-19 cùng với việc chậm cấp phép và kỳ nghỉ dài đã làm nguồn cung nhà ở tại TP.HCM giảm mạnh. Đa phần các dự án căn hộ của thành phố triển khai tại Nhà Bè, quận 2, quận 9 và khu trung tâm đều phải tạm hoãn hoạt động chào bán vì quy định hạn chế/giãn cách của chính phủ. Theo DKRA Việt Nam, trong quý vừa qua chỉ có khoảng 7 dự án chào bán với nguồn cung chưa tới 1.500 căn hộ tung ra thị trường. Con số này giảm 70% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung cũng vì thế giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 26% so với quý trước. Quý 1/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ 5 năm trở lại đây.
Theo dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn, tính từ thời điểm giữa tháng 3/2020 khi lệnh cấm hội họp đông người nghiêm ngặt hơn, nhu cầu tìm mua BĐS giảm mạnh. Lượng quan tâm của người mua giai đoạn này giảm gần 50%. Riêng loại hình căn hộ có nhu cầu tìm mua giảm từ 32-40% và chủ yếu tập trung sức mua vào các dự án cũ, đã hiện hữu trên thị trường.
Bất chấp thực tế lượng giao dịch giảm, song giá BĐS vẫn có xu hướng tăng trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE cho biết, mức giá sơ cấp chủ đầu tư chào bán đối với phân khúc căn hộ trung cấp hiện dao động từ 33-45 triệu/m2, căn hộ cao cấp là từ 53-80 triệu/m2. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức hơn 45 triệu/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá sơ cấp mới cao hơn mặt bằng khu vực từ 15-30%. Việc khan hiếm nguồn cung và nhu cầu tìm mua vẫn tốt, đã khiến không ít chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quý trước nhưng vẫn cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%.
Ngoài loại hình căn hộ, giá bán nhà liền thổ sơ cấp trong quý 1/2020 cũng tăng lên mức trung bình gần 130 triệu/m2 đất, tăng gần 38% so với cùng thời điểm năm 2019. Nếu xét trong phạm vi cùng một dự án, giá chào bán sơ cấp đã tăng từ 4-9% sau mỗi quý.
Giá sơ cấp BĐS chưa thấy dấu hiệu giảm trong quý tới
Giữa tình hình nguồn cung hạn chế và thị trường diễn biến phức tạp, các chuyên gia trong ngành cho rằng, tình hình tiêu thụ phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn nhưng loại hình căn hộ trung cấp dự báo vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn tổng nguồn cung trong quý 2/2020, tạo nền tảng bền vững cho thị trường bằng việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua. Khảo sát một số dự án trung cấp dự kiến ra hàng trong năm 2020 ghi nhận, tỷ lệ đặt mua trước khá cao, nhiều dự án đạt từ 80-100% nguồn cung dự kiến.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, dù sẽ suy giảm trong ngắn hạn nhưng nhìn tổng thể thì nhu cầu mua BĐS trong dân vẫn rất cao. Với cả nhà đầu tư và người mua ở thực, BĐS vẫn là kênh hấp dẫn nhờ yếu tố sinh lợi và an toàn. Hiện tại, vấn đề lâu dài của thị trường là yếu tố nguồn cung hạn chế so với nhu cầu mua. Sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt kéo theo giá BĐS khó có xu hướng giảm trong ngắn hạn. Theo bà Dung, nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát trong quý 2 tới đây, giá bán trung bình toàn thị trường có thể tăng 5-7% so với cùng kỳ năm trước.
Còn đối với phân khúc nhà liền thổ, tác động của Covid-19 sẽ không quá mạnh do phân khúc này vốn khan hiếm nguồn cung. Ngay quý 1, khi dịch bệnh căng thẳng, nhà liền thổ vẫn tăng với tốc độ mạnh. Do đó, dưới ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung, giá nhà liền thổ khó có khả năng giảm. Hiện nay, giới đầu tư vẫn cố giữ mức giá đã định từ trước khi dịch bùng phát.
Việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người sẽ tiếp tục tác động đến cách thức bán hàng của sản phẩm nhà ở trong quý tới đây. Các chủ đầu tư nhanh chóng đưa ra các giải pháp bán hàng mới như áp dụng hình thức giao dịch trực tuyến, sử dụng ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng, phim thực tế nhà mẫu… Đồng thời, các hoạt động hỗ trợ sau bán, đặc biệt là quản lý dự án cũng sẽ được đẩy mạnh.
