Xu hướng mua bán đất nền ngày càng diễn ra sôi động dù đã có nhiều cảnh báo mang tính chất pháp lý được đưa ra. Giá đất tăng đang tác động như thế nào tới thị trường trong nước và quyết định của các nhà đầu tư quốc tế?
Thị trường Hà Nội ghi nhận hiện tượng nhu cầu về bất động sản tăng, đặc biệt ở các loại hình như biệt thự và nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá và đất dịch vụ. Nhiều địa phương đã xuất hiện sốt đất và có rất nhiều cảnh báo pháp lý được đưa ra liên quan đến vấn đề này.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng và không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường. Đến một lúc sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.
“Việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Nền kinh tế Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương nên các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định. Các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác”, bà Hằng cho biết.
Cũng theo bà Hằng, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng trong việc kiểm soát sốt đất:
Thứ nhất: công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.
Thứ hai: đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư mở bán sản phẩm ra thị trường. Đồng thời, phía chủ đầu tư cần hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết. Điều đáng nói, thị trường Việt Nam đang gặp nhiều vấn đề liên quan đến các môi giới bất động sản cá nhân không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ tự ý đẩy giá làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn hết, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực các giao dịch trên thị trường. Do đó, giá mua bán được ghi nhận không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, hoạt động chuyển đổi số, tức số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao. Ở một số nước như Anh hay Hồng Kông, các môi giới phải có bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu. Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Hoạt động thẩm định giá đất và những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp hợp pháp (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho Thuê Thương mại, Savills Hà Nội chia sẻ, hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
“Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, họ sẽ mất thời gian để quan sát và đánh giá thực tế, thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể. Hoạt động mua đi bán lại các giao dịch không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định. Vậy nên khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, chủ đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu. Bản thân các nhà đầu tư hiện vẫn đang đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Đặc biệt là tại Hà Nội, các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn vẫn chưa được khai thác. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán”, bà Minh lý giải.
