Các chuyên gia nhận định, trong giao dịch bất động sản hiện nay, nếu các chủ đầu tư, bên phân phối luôn có sự chuẩn bị kỹ về luật thì người mua nhà phần nhiều thiếu kinh nghiệm và hiểu biết về vấn đề này. Để tránh rủi ro khi mua bán, bên cạnh nhận diện những rủi ro pháp lý, vướng mắc thường gặp, bên mua cần nắm rõ các quyền lợi của mình trong giao dịch nhà trên giấy. Cụ thể như sau:
Thứ nhất: được thẩm tra điều kiện mở bán
Giao dịch bán nhà trên giấy có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với các bất động sản có sẵn. Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đủ điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh. Trước khi ký hợp đồng mua bán, bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất…
Bên cạnh việc kiểm tra thông tin với chủ đầu tư, người mua còn phải kiểm tra đối chiếu với thông tin bên môi giới. Nếu phát hiện sai phạm thì cần linh hoạt trao đổi với chủ đầu tư để làm rõ.
Thứ hai: được thương lượng hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là hợp đồng dân sự. Mẫu hợp đồng chuẩn chỉ là cái cớ mà nhân viên kinh doanh đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Việc chủ đầu tư có bộ hợp đồng mua bán không thuộc điều chỉnh của luật và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là không đúng.
Bên mua cần lưu ý rằng, kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đồng theo hình thức được quy định. Người mua nhà hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản hợp đồng trước khi ký.
Thứ ba: được Ngân hàng bảo lãnh
Khi giao dịch dự án, phải tìm hiểu xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa. Một khi chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết, bên mua khiếu nại và chủ đầu tư không chịu giải quyết thì ngân hàng sẽ là bên có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giải quyết giúp người mua trong trường hợp này.
Cụ thể, người mua nên chủ động lưu giữ chứng cứ, tạo lập bằng chứng chứng minh đã đến thời hạn bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư không bàn giao và vi phạm cam kết bàn giao nhà. Lúc này người mua cần gửi ngay yêu cầu buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh đến ngân hàng trong thời hạn sớm nhất.
Thứ tư: thanh toán đúng quy định pháp luật
Luật đã quy định bên mua chỉ thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao. Tuy nhiên hiện nay bên mua thường phải thanh toán từ 95-100% ngay trước khi bàn giao. Người mua cần nắm rõ quyền lợi thanh toán của mình để tránh tranh chấp sai phạm thực tế trong giao dịch với chủ đầu tư.
Thứ năm: chỉ ký HĐ mua khi dự án đã giải chấp
Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay ngân hàng đầu tư nhưng chỉ được ký hợp đồng mua bán với người mua sau khi giải chấp. Bên mua cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp ở ngân hàng nào, thời gian bao lâu và khả năng giải chấp có khả thi không.
Kỹ lưỡng hơn, bên mua có thể thẩm định chủ đầu tư có văn bản chứng minh là chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp hay chưa.
Thứ sáu: đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng
Yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao. Điều này là hết sức cần thiết vì nhà mẫu là thông tin đối chiếu chính xác để bên mua ra quyết định về việc mua sản phẩm giống như vậy.
Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi, khu sinh hoạt… mà thỏa thuận chung chung sẽ không thể bảo vệ bên mua sau này.
Thứ bảy: người mua được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao
Khi chậm bàn giao, chủ đầu tư thường lấy lý do hoàn cảnh để bên mua thông cảm. Trong trường hợp này thì bên mua thường thua thiệt vì hợp đồng không quy định về trách nhiệm cụ thể khi chậm bàn giao. Theo đúng luật, bên mua được quyền đưa ra yêu cầu, cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể. Nếu chủ đầu tư tiếp tục vi phạm thì bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.
Thứ tám: được thỏa thuận những chi phí khác
Ngoài tiền mua bất động sản, các bên thỏa thuận rõ ràng về các khoản phí khác và khoản chi trong tương lai như: chi phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng BĐS tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ sẽ khác với lúc nhận bàn giao.
