Tại buổi tọa đàm “Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới” do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, Câu lạc bộ Doanh nhân Sao Đỏ tổ chức, các diễn giả đã đưa ra lý giải về việc giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM liên tục tăng “phi mã” những năm gần đây khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân ngày càng khó khăn.
Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, cho biết giá nhà đất liên tục tăng cao trong suốt 5 năm qua có một phần nguyên nhân lớn đến từ chính sách, pháp lý và sự biến động liên tục của chính sách tín dụng ngân hàng. Sự khó khăn, phức tạp của pháp lý, thủ tục hành chính đã kéo dài thời gian hoàn thiện một dự án bất động sản.
Ông Dũng dẫn chứng năm 2007, Tân Hoàng Minh có mua một khu đất để phát triển dự án. Thế nhưng sau 14 năm giải quyết hàng loạt vấn đề như giải tỏa mặt bằng, thủ tục pháp lý…, đến nay vẫn hoàn thiện các thủ tục và nhà vẫn chưa xây được. Vướng mắc pháp lý đã khiến tiến độ dự án bất động sản bị chậm lại. Hai năm qua, trong khi thị trường liên tục biến động thì có những chính sách không còn phù hợp với thị trường vẫn chưa được thay đổi.
“Trong kinh doanh bất động sản vị trí đóng vai trò quyết định đến giá thành, thanh khoản và lợi nhuận. Thế nhưng dù vị trí có đẹp đến đâu nhưng dự án đóng băng 10, 20 năm vì pháp lý thì vẫn lỗ vốn như thường”, ông chủ Tân Hoàng Minh nhấn mạnh.
Chủ tịch Tân Hoàng Minh kiến nghị thủ tục hành chính cần sát nhập những quy định gần nhau làm một và rút ngắn trong vòng một năm. Các chính sách của Chính phủ cũng cần mang hơi hướng thị trường, cập nhật những biến động của thị trường để có thể kịp thời điều chỉnh cho sát thực tế. Các chính sách cần coi thị trường là căn cứ để có sự linh hoạt thay đổi theo nếu cần. Những quy luật cung cầu của thị trường cần phải được áp dụng triệt để.
Ngoài ra, một thách thức mà thị trường bất động sản phải đối mặt là “room” cho vay bất động sản liên tục thay đổi, không có sự nhất quán. Ông Dũng cho rằng cho vay dự án bất động sản phải là cho vay 5 năm trở lên, các chính sách tín dụng cần có sự thống nhất trong khoảng thời gian này, không được thay đổi giữa chừng.
Ông Dũng cho biết việc giá nhà lên cao liên tục trong những năm qua là bởi phải chịu chi phí đội lên, phát sinh trong quá trình chờ đợi thủ tục hành chính, gánh những biến động giữa chừng của tín dụng ngân hàng trước khi dự án được đưa vào xây dựng, vận hành. Tất cả những chi phí đó đều phải tính vào giá thành nên giá nhà liên tục tăng cao qua từng năm. Những bất cập trên khiến chủ đầu tư khó khăn và người dân không còn được hưởng cái giá lúc đầu.
Chung quan điểm, ông Trịnh Văn Quyết, chủ tịch Tập đoàn FLC cho biết pháp lý luôn là rào cản lớn của thị trường bất động sản, là một trong những nguyên nhân lớn đẩy giá nhà lên cao. Luật pháp đi theo thị trường nhưng lại khá chậm trễ trong việc bắt kịp thị trường. Nhiều dự án của FLC mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý.
Đáng chú ý, ở mỗi địa phương, cách hiểu về luật pháp lại khác nhau khiến doanh nghiệp vô cùng khổ sở. FLC Sầm Sơn được khởi công từ năm 2015 nhưng phải mất đến 11 tháng vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân vừa hoàn thiện giấy tờ pháp lý. Ông Quyết nhấn mạnh với cơ chế như hiện nay, doanh nghiệp phải mất ít nhất 3 năm mới có thể hoàn thiện giấy phép để thi công sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý. Đây thực sự là một vấn đề nan giải với các doanh nghiệp bất động sản khi pháp lý thực sự trở thành một nỗi sợ. Chính sự khó khăn, phức tạp của thủ tục pháp lý đang làm gia tăng hàng loạt chi phí trong quá trình phát triển sản phẩm của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải tính các chi phí này vào sản phẩm và giá nhà ngày một lên cao là lẻ đương nhiên.
