Nhờ nhận được khá nhiều yếu tố hỗ trợ về chính sách nên bất động sản là một lĩnh vực đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư. Mặc dù vậy, chuyện có nên giải ngân hay không còn tuỳ thuộc xem đó là cổ phiếu bất động sản loại nào.
Hy vọng vượt thị giá
Công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định, chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS năm 2014 đã tăng khoảng 20%. Mặc dù toàn ngành tăng trưởng EPS (lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) bình quân khoảng 57% nhưng tỷ số số P/E trailing của nhóm cổ phiếu BĐS tăng những 44 lần và các cổ phiếu nhóm này có EPS chỉ khoảng 560 đồng.
Sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS vẫn nhận được sự kỳ vọng từ phía thị trường chứng khoán mặc dù trên thực tế, sự cải thiện chưa hẳn đã rõ nét.
Do điểm rơi ghi nhận doanh thu của phần lớm các dự án mới khởi động lại hoặc vừa được khởi công đều rơi vào giai đoạn 2016-2017 nên về giá trị tuyệt đối, kết quả kinh doanh của các công ty BĐS niêm yết trong năm 2015 nhìn chung sẽ chỉ ở mức khá. Hiển nhiên, phần đông các doanh nghiệp có thể đạt tăng trưởng lợi nhuận bình quân ở mức cao với với kết quả kinh doanh khá khiêm tốn năm 2014.
Qua việc kêu gọi hợp tác đầu tư hoặc bán dự án, một số doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vốn hoá vừa và nhỏ đang gặp khó khăn về tài chính mặc dù có quỹ đất, cũng có thể có cơ hội ghi lợi nhuận đột biến.
Do vậy, không nhiều khả năng giá của nhóm cổ phiếu BĐS sẽ tăng trên diện rộng mà có thể từ những “câu chuyện” riêng của từng doanh nghiệp sẽ xuất hiện sự đột phá. So với giá thị trường, giá trị sổ sách của một vài doanh nghiệp vẫn nhỉnh hơn một chút.
Lựa chọn theo phân mảng
Có 3 mảng chính được phân chia trong thị trường BĐS: Nhà ở, cho thuê và công nghiệp. được dự báo sẽ thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư tới ngành BĐS song song với những chính sách do Chính phủ mới ban hành để hỗ trợ ngành BĐS.
Chi tiết, được nhận định là có triển vọng nhất là nhóm cổ phiếu BĐS công nghiệp. Dự báo vốn FDI giải ngân sẽ tăng 10%, để đón đầu các hiệp định thương mại lớn như FTA và TPP, các công ty đa quốc gia sẽ có xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam bên cạnh sự mở rộng của logistics và các doanh nghiệp vệ tinh, nhu cầu thuê đất sẽ gia tăng mạnh tại các KCN.
Theo phân tích từ phía Cushman & Wakefield, công ty chuyên phân tích về lĩnh vực BĐS, trong năm nay giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% vì theo dự báo nguồn cung mới khá hạn chế nên giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% trong năm nay.
Về BĐS nhà ở, còn nhiều rủi ro ở phân khúc cao cấp trong khi đó phân khúc được coi là đón nhận nhu cầu thực là phân khúc nhà đất giá rẻ. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền được sự kỳ vọng của các chuyên gia về sự gia tăng đều đặn trong năm nay, sau khi có sự nới lỏng của các điều kiện từ gói 30.000 tỷ đồng (thời gian cho vay tối đa lên tới 15 năm, lãi suất giảm còn 5%/năm).
Dòng tiền có thể được tạo ra từ các dự án này nhờ vào khả năng tiêu thụ khá tốt cho các DN có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Cùng với đó, sản phẩm đất nền có triển vọng tiêu thụ khá tích cực dựa vào các dự án hạ tầng trọng điểm như Đà Nẵng – Quảng Ngãi, Bến Lức – Long Thành…mới hình thành trong năm nay.
Sản phẩm đất nền sẽ là nguồn ghi nhận lợi nhuận và doanh thu chính cho các công ty BĐS vì các sản phẩm này có thể triển khai nhanh và không cần nhiều vốn đầu tư.
Về mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê – mảng còn lại của nhóm cổ phiếu BĐS, theo dự báo, so với nhu cầu, mặt bằng bán lẻ và văn phòng cho thuê sẽ tăng nhanh nguồn cung về diện tích, bởi vậy trong vòng một năm tới sẽ khó có sự khởi sắc.
Lời khuyên cho nhà đầu tư
Đối với BĐS nhà ở, VDSC khuyến nghị các nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn những doanh nghiệp đang có các dự án sắp hoàn thành hoặc sẵn sàng để kinh doanh, lưu ý tới căn hộ phân khúc trung bình, thấp và các dự án đất nền vì thị trường đang thực sự có nhu cầu ở những sản phẩm này.
Bên cạnh đó, những doanh nghiệp đang thực hiện tái cấu trúc và những công ty BĐS nhờ chuyển nhượng dự án hoặc nhờ huy động vốn để cải thiện tình hình tài chính cũng được coi là có cơ hội trong việc xem xét đầu tư.
Về BĐS khu công nghiệp, việc xây dựng các cơ sở sản xuất ở các địa phương có nhiều chính sách ưu đãi, gần các đô thị lớn và nguồn nhân công giá rẻ như Nam Định, Bắc Ninh, Nghệ An, Thái Nguyên, Hải Phòng ở phía Bắc và Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam đang là xu hướng cỉa các DN FDI nên những tỉnh thành nói trên sẽ có tiềm năng lớn thu hút FDI. Bởi vậy, cũng nên quan tâm đến những doanh nghiệp BĐS ở khu vực này còn quỹ đất lớn để phát triển KCN.
Về cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ, nhu cầu thuê mới hiện tại vẫn chưa có nhiều cải thiện đáng kể. Mặc dù vậy, nhà đầu tư vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các doanh nghiệp có dự án là mục tiêu mua bán sáp nhập hoặc dự án bán lẻ hệ thống trải rộng, quy mô lớn.
