Dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền đổ vào phân khúc đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Tại Hà Nội, đặc biệt là tại các khu vực ngoại thành đang có mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần biết cách định giá đất phù hợp để tránh rủi ro.
Nhận định về cơn sốt đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Thị trường hiện sở hữu khá nhiều các dự án phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng tốt, thu hút nhà đầu tư đất nền. Theo đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần quan sát so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất”.
Theo bà Vân, khi tìm cách định giá đất trên thị trường, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:
Tình huống số 1: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?
Có thể áp dụng hai cách định giá đất như sau:
Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất… Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường, từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.
Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.
Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.
Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai cách định giá đất nêu trên để xác định giá trị thị trường của dự án này.
Tình huống số 2: Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?
Do giao dịch với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Ở những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, nếu muốn tìm cách định giá nhà đất, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. Bên cạnh đó, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.
Thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không biết cách xác định giá đất thị trường. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng theo tâm lý đám đông và nên có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng.
