Chục năm trước, vào giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng đã có những nhà đầu tư từng bắt đáy thị trường thành công với lợi suất 15-20%. Điều này liệu có lặp lại trong thời gian bất động sản tạm “ngủ đông” vì Covid-19?
Người mua và nhà đầu tư đều đang mong chờ
Dịch Covid-19 đã bắt đầu cho thấy những tác động lớn đến nền kinh tế của nhiều quốc gia. Nguy cơ về một cuộc đại suy thoái kinh tế toàn cầu hoàn toàn có thể dự báo trước nếu dịch bệnh không sớm được khống chế. Trong bối cảnh đó, tại Việt Nam thị trường bất động sản đã gần như “ngủ đông” suốt quý 1/2020, nhất là từ khi có chỉ thị giãn cách xã hội của Chính phủ.
Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2020 cũng ghi nhận mức độ quan tâm của người dùng giảm mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản trong quý 1/2020 giảm 23% so với quý 1/2019 và giảm 18% so với quý 4 cùng năm.
Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian này cũng chỉ hoạt động chậm với một vài sự kiện bán hàng trực tuyến, các hoạt động bán hàng, giới thiệu sản phẩm đều ngưng trệ. Nguồn cung và lượng giao dịch trong cả quý đều sụt giảm, hàng trăm nghìn nhân viên môi giới thất nghiệp, doanh nghiệp nhỏ giải thể hoặc lao đao. Trong tình hình đó, không chỉ người mua nhà ở thực mà ngay cả giới đầu tư sẵn tiền mặt cũng chỉ có thể quan sát thị trường và chờ đợi cơ hội.
Tuy vậy, thị trường trong đại dịch chưa từng xuất hiện đợt rao bán cắt lỗ nào. Các chủ đầu tư bất động sản cũng khẳng định không giảm giá bán so với giai đoạn trước. Thị trường chỉ xuất hiện một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính buộc phải rao bán lại các suất đầu tư với giá giảm nhẹ hoặc một vài cá nhân cắt lỗ bất động sản thương mại do không tìm được khách thuê.
Một câu hỏi lớn được đặt ra là nếu thị trường tiếp tục khó khăn, liệu cơ hội săn bất động sản ở vùng giá đáy có xuất hiện?
Sẽ không quay về vùng giá đáy
Làn sóng bán tháo, cắt lỗ bất động sản từng xuất hiện vào chu kỳ khủng hoảng 10 năm (2008-2018). Khi đó, hàng loạt dự án bất động sản bị lãng quên, thanh khoản lao dốc, nhiều nhà đầu tư trở thành con nợ của ngân hàng khi sản phẩm không thể bán ra còn tiền tỷ thì chôn vào đất. Đến đầu năm 2014, khi không thể cầm cự thêm, thị trường xuất hiện ồ ạt nhiều dự án rao bán với giá giảm sâu, thậm chí giảm 50% so với năm 2008. Đây chính là thời điểm “vùng giá đáy” xuất hiện.
Trong đại dịch Covid-19, người mua và nhà đầu tư một lần nữa mong chờ lịch sử lặp lại, dựa trên 2 cơ sở: thứ nhất, thị trường đã bước vào cuối chu kỳ tăng trưởng, có dấu hiệu giảm tốc từ năm 2019; thứ hai, diễn biến bất ngờ của dịch Covid-19 khiến thị trường gần như đóng băng giao dịch, nhiều doanh nghiệp thua lỗ, đóng cửa, phá sản. Bắt đầu từ tháng 4, xu hướng chờ đợi bắt đáy bất động sản càng nhận được nhiều hơn sự quan tâm của nhà đầu tư.
Do đó, việc dò đáy bất động sản là bất khả thi, bởi chưa có đủ thông số về thời điểm kết thúc dịch bệnh, mức độ tác động của dịch bệnh tới nền kinh tế cũng như khả năng hồi phục của thị trường. Đặc biệt, thị trường bất động sản giai đoạn này đã có những bước phát triển nhảy vọt, và dịch Covid-19 chỉ là diễn biến bất ngờ, tác động tạm thời do chỉ thị buộc phải giãn cách xã hội.
Thực tế, giá bất động sản trên thị trường chưa có dấu hiệu giảm. Dù đang gặp nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản hiện đã phát triển bền vững hơn, mức độ an toàn cao và không có tình trạng bong bóng, dư cung… như các đợt khủng hoảng trước. Chưa kể, nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn rất lớn và nguồn cung tiếp tục khan hiếm.
Trong buổi công bố trực tuyến báo cáo quý 1/2020, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhận định, sẽ không có chuyện nhà đầu tư bán tháo, cắt lỗ bất động sản trong thời gian tới. Bởi giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng cao từ trước, chi phí đầu vào cũng tăng cao nên sẽ không có chuyện chủ đầu tư giảm giá mà sẽ giữ giá, hoặc thậm chí tăng nhẹ, sau đó giao dịch dần phục hồi. Bài học thị trường bất động sản Hong Kong qua các cuộc khủng hoảng kinh tế và đại dịch SARS 2003 cũng cho thấy, giá bất động sản không suy giảm, trong khi lượng giao dịch giảm mạnh trong năm đầu và tăng trưởng trở lại vào năm sau đó.
Ông Quốc Anh cũng dự báo, thời gian tới, mức độ tăng trưởng về giá có thể suy giảm, đi ngang trong ngắn hạn dưới tác động của dịch bệnh nhưng khó tác động đến thị trường bất động sản trong dài hạn. Thị trường có thể phục hồi và tăng trưởng giao dịch trở lại từ cuối quý 3, đầu quý 4/2020.
