Nhà phố thương mại (shophouse) được các chủ đầu tư, các sàn môi giới ví von như một “con gà đẻ trứng vàng” khi mới du nhập vào thị trường Việt Nam, vì vừa có thể là nơi kinh doanh vừa có thể là nơi để ở. Thực tế cho thấy, kinh doanh shophouse không hề đơn giản. Giữa đại dịch Covid-19, giới đầu tư shophouse càng thêm lao đao.
Là sự kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng thương mại, nhà phố thương mại (shophouse) có lịch sử lâu đời ở nhiều quốc gia phát triển. Đến năm 2015, loại hình bất động sản này mới du nhập vào các thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Được biết, nhà phố thương mại là khối đế chung cư hay dãy nhà phố trong khu đô thị thường nằm ở vị trí đắc địa, dễ dàng tiếp cận khách hàng thường xuyên qua lại khu vực của dự án. Với lợi thế này, shophouse được đánh giá là loại hình bất động sản có khả năng sinh lời cao.
Nhưng kể từ thời điểm du nhập vào Việt Nam đến nay, mô hình nhà phố thương mại đang khiến giới đầu tư vỡ mộng. Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, nhiều nhà đầu tư càng lao đao với shophouse.
Bà Đặng Giang Hương – người đã mạnh tay đầu tư 2 căn shophouse tại một dự án chung cư thuộc quận Hai Bà Trưng đang đứng ngồi không yên với shophouse. Nhiều năm trước bà chọn shophouse vì tin rằng sự kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng thương mại là yếu tố khiến shophouse tối đa hóa lợi nhuận cho thuê. Không gian thương mại ở tầng 1 có thể cho thuê làm cửa hàng hoặc văn phòng. Không gian nhà ở bên trên, tùy nhu cầu, gia chủ có thể ở hoặc cho thuê lại. Bà tính toán tỷ lệ khai thác cho thuê của shophouse đạt từ 8-12%/năm. Như vậy, con số này cao và an toàn hơn so với việc đem tiền gửi ngân hàng hay đầu tư chứng khoán.
Nhưng theo bà Hương, thực tế không đẹp như bà tính toán và những lời quảng cáo. Hai năm đầu tiên, shophouse của bà rất “phập phù” khách thuê do cư dân ở các tòa chung cư của dự án chưa về đông. Do đó, shophoue không có nguồn cầu ổn định và dồi dào. Người thuê đều trả mặt bằng trước hạn. Khoảng 1 năm gần đây, cư dân của các tòa chung cư trở nên đông đảo, bà kì vọng việc cho thuê hai căn shophouse trở nên ổn định. Thế nhưng, đại dịch Covid hoành hành, khách thuê chấp nhận mất cọc trả hợp đồng do không kinh doanh được. Bà Hương đang phải để trống cả 2 căn shophouse gần 2 tháng nay (khách thuê trước thuê cả 2 căn) và dù giảm giá thuê nhưng cơ hội tìm được khách thuê trong bối cảnh dịch bệnh này rất mong manh. Bà Hương tính toán kể từ ngày nhận bàn giao shophouse và đưa vào vận hành cho thuê, nếu so với gửi lãi ngân hàng, bà đã liên tiếp lỗ.
Cùng hoàn cảnh, nhà đầu tư Nguyễn Hoàng Anh cho biết sau hơn 1 năm khách thuê không ổn định do không cạnh tranh được với shophouse khối đế và hệ thống trung tâm thương mại gần đó, đại dịch Covid-19 khiến việc đầu tư shophouse của ông trở nên khó khăn. Mới đây, sau khi đàm phán với khách, ông đã quyết định miễn tiền thuê 1 tháng và giảm 30% giá thuê các tháng kế tiếp cho đến khi hết dịch. Sau 3 năm đổ tiền vào shophoue, ông Hoàng Anh cho biết chưa thấy lợi nhuận và rất đau đầu vì khách thuê và giá thuê không ổn định. So với gửi ngân hàng, dòng tiền đầu tư của ông cũng lỗ nặng.
Khảo sát cho thấy rất nhiều nhà phố thương mại, đặc biệt là các nhà phố thương mại cho thuê các ngành hàng ăn uống, mở văn phòng dịch vụ vé máy bay, tour du lịch… tại nhiều dự án đã đóng cửa. Người thuê đều tính việc trả mặt bằng hoặc đàm phán với chủ nhà để giảm giá thuê.
Một khảo sát thực hiện vào năm ngoái đã cho thấy giới đầu tư nhiều người đã vỡ mộng với shophouse khi nguồn cầu là cư dân sống trong chính dự án đó không quá lớn hay có những dự án shophouse không cạnh tranh nổi với hệ thống cửa hàng tiện lợi, siêu thị, các cửa hàng mọc đầy rẫy xung quanh dự án đó. Do đó, lợi nhuận từ mô hình shophouse đều không như kì vọng. Trong bối cảnh đại dịch Covid, shophouse càng rơi vào tình thế khó khăn.
Tuy nhiên, nhà đầu tư Trần Anh Quân (Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội) vẫn tỏ ra lạc quan khi cho rằng với những dự án đã có nguồn cầu tăng trưởng tốt thì đại dịch chỉ là một khó khăn nhất thời. Với những shophouse đang gặp khó khăn trong việc cho thuê, theo ông Quân nhà đầu tư nên kiên trì đợi sự tăng trưởng nguồn cầu theo thời gian và giá trị căn shophouse còn nằm ở sự tăng giá của đất theo thời gian.
