Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính đã có những nhận định về tình hình bất động sản ở 2 thành phố trọng điểm cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Đáng chú ý, theo ông Đính, giá bán căn hộ TP.HCM tăng mạnh so với quý 2/2020.
Ông Đính cho biết, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2-3 năm trở lại đây khá chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước thì nguồn hàng đẩy ra thị trường nhỏ giọt. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ cho một thành phố có gần mười triệu dân.
Đáng chú ý, trong lượng cung mới của thị trường Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.
Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, nhất là ở phân khúc cao cấp. Từ lúc dịch bệnh Covid-19 gây khủng hoảng, đã có nhiều dự án không bán được hoặc bán được không đáng kể. Dù là các đại dự án được quảng cáo rầm rộ.
Về giá bất động sản, ông Đính cho biết chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá. Tuy nhiên, thực tế là hiện tượng tặng quà khủng và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm. Trên thực tế, cả trước, dù trước hay sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không thay đổi. Một số dự án thuộc phân khúc bình dân thì hiện tại giá đã bị đẩy chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.
Hiện tượng các nhà đầu tư đổ về vùng ven, nông thôn Hà Nội đã làm cho đất đai khu vực này sôi động. Giá đất được đẩy lên cao với tốc độ chóng mặt. Vài năm trước, một vài nơi trong làng có giá chỉ vài trăm nghìn thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng bị đẩy lên vài triệu/m2.
Đáng nói là giá đất thuộc một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn ở ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng nh đô thị đã có giá khởi điểm từ 20-30 triệu đồng/m2.
Việc giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước các nhà phát triển bất động sản. Giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Thực tế đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui mặc dù vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn đã được tiêu thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít. Sự khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP.HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Theo ông Đính, giá bán căn hộ TP. HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020, tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản.
Việc khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo nên sự tăng giá mạnh cho đất đai một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… với giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng từ 10-15% so với quý trước.
