Ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết giai đoạn 6 tháng cuối 2020, thị trường bất động sản có khả năng đối mặt với 3 kịch bản. Khả năng hiện thực của mỗi kịch bản sẽ phụ thuộc vào các rủi ro có liên quan nhưng ở tầm vĩ mô. Trong đó, các yếu tố kinh tế quốc tế và phản ứng chính sách của nhà nước và ứng xử của các chủ thể kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định.
Ông Chung cho rằng có 5 phân mảng thị trường bất động sản có liên quan đến các loại hình sử dụng đất khác nhau và cũng sẽ có triển vọng khác nhau.
Thứ nhất: Tháng 2 đến tháng 5/2020 là giai đoạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng mạnh từ Covid-19. Tuy nhiên, từ tháng 6/2020, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dần phục hồi, đặc biệt là du lịch nội địa. Nhu cầu du lịch của người dân tăng mạnh. Tuy nhiên, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang phải đối mặt các hạn chế từ năm 2019 như chính sách condotel, officetel chưa có đột phá. Việc xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ condotel, officetel chưa có tiến triển, việc phê duyệt dự án vẫn ở quy mô nhỏ, phát triển các resort quy mô lớn chưa có bước đột phá.
Thứ hai: Phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp là phân mảng thị trường bất động sản tốt nhất hiện nay. Nguyên nhân của thực tế này đến từ tác động của việc triển khai EVFTA, CPPP, nhà nước thông qua Luật Đầu tư mới, Luật Doanh nghiệp mới, Luật PPP; nguồn vốn đầu tư và doanh nghiệp chuyển dịch khỏi Trung Quốc dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ – Trung và Việt Nam bước đầu chống dịch Covid-19 thành công. Điều này giúp Việt Nam một bước trở thành điểm đến của doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài. Vì vậy, bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, việc có thể thu hút thành công vốn đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài, qua đó để hiện thực hóa được lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam thì còn khá nhiều thách thức, rào cản cần vượt qua.
Thứ ba: Thị trường bất động sản nông nghiệp chưa có lực đẩy mạnh, cả về cơ chế, chính sách, sản phẩm đều hạn chế về đầu ra. Việc triển khai trên thực tiễn ở các doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn hoặc các đại trang trại chuyên canh cũng chưa có sự đột phá. Chính sách cho phép doanh nghiệp tiếp cận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ hộ nhỏ chưa được triển khai. Chính sách tích tụ ruộng đất, hạn chế về hạn điền vẫn chưa có sự thay đổi. Thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn đang tìm đường đi.
Thứ tư: Thị trường bất động sản nhà ở đang điều chỉnh. Các hạn chế, tồn tại từ năm 2019 vẫn chưa được xử lý triệt để. Chỉ có 3 nhánh nhà ở là: đất nền ven đô, nhà giá thấp và nhà ở xã hội đang được quan tâm, xử lý. Về thực chất, nhu cầu và giao dịch vẫn có cơ hội.
Thứ năm: Thị trường bất động sản tài sản – tài chính đang hình thành và phát triển. Nhận định này được đưa ra trên các yếu tố: phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, cùng với việc các nhà đầu tư nước ngoài chuyển dịch vốn và doanh nghiệp tới Việt Nam (một lượng vốn cũng dịch chuyển sang Việt Nam theo mạch đầu tư cổ phiếu, trái phiếu bất động sản) đang tăng mạnh. Đồng thời, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trưởng thành hơn về cấp độ tài chính hóa, phân mảng thị trường bất động sản tài sản – tài chính đang có cơ hội phát triển.
Mỗi phân mảng thị trường hiện có những cơ hội và thách thức khác nhau. Nhưng xét về cơ hội, thị trường bất động sản công nghiệp và tài sản – tài chính có cơ hội nhiều hơn.
Ba kịch bản của thị trường 6 tháng cuối năm 2020
Theo ông Chung, có ba kịch bản thị trường bất động sản cho 6 tháng cuối năm 2020.
Kịch bản trung tính thì đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại như trước. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng không đổ vỡ.
Kịch bản tích cực thì các nền kinh tế phục hồi trong quý 4. Thương chiến Trung – Mỹ đi vào giai đoạn ổn định, các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Theo đó, nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý 4/2020.
Kịch bản tiêu cực thì dịch Covid-19 không bị dập, thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn, các lò lửa chiến tranh bị kích động, kinh tế thế giới không khả quan. Vì vậy, tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn, thị trường bất động sản sẽ theo đó đóng băng.
Khả năng hiện thực hóa của mỗi kịch bản sẽ phụ thuộc vào các rủi ro có liên quan nhưng ở tầm vĩ mô, trong đó, các yếu tố kinh tế quốc tế, phản ứng chính sách của nhà nước và ứng xử của các chủ thể kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định.
